房市自2014年下半年反轉向下，已歷經四年空頭的市場，市場積壓自住與換屋買盤逐漸出籠，建商信心逐漸回升，自2017年起，反應供給量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生，並於去年第三季正式與使照核發量呈黃金交叉向上趨勢。依據內政部最新統計，全台上半年數量建照核發量達58,825戶，創下自2015年以來的同期新高，相較去年同期增加約54％，甚至比近5年的最低點2016年暴增6成。同時反映建商推案信心的開工量也於今年上半年與使照核發量呈黃金交叉。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，這是市場明顯的止跌跡象。

上半年開工量大增並與使照核發量呈黃金交叉，市場出現止跌訊號（如圖）

    他指出，在去年第三季就曽精準預測：「開工量與使照量黃金交叉日，房市正式止跌落底時」，根據最新官方數據，今年上半年住宅開工數量達4.67萬戶，為四年來最高，較去年同期大幅增長40%，同時開工量於今年上半年正式與完工使照核發量呈現黃金交叉向上趨勢，這顯示建商認為房市最壞的狀況已過，陸續清理手上餘屋後，開始買地推案，並積極於推案後陸續開工。另外，使用執照核發量，今年上半年也直逼4.6萬棟，相較去年成長19.7％，並寫下10年來新高。市場人士擔心使照核發爆量，房價可能會持續探底？他指出，使照核發爆量現象應該止於今年是最後一波，但建照量與開工量持續大增，並與使照核發量呈黃金交叉，這不是上跌訊號，那什麼才是止跌訊號？

「餘屋去化率」是房市打底的重要關鍵

    八月份因受農曆七月影響，全台交易量統計較7月萎縮15.4%，這是季節性的變動，對房市影響不大，這波房市在打底過程中，觀察餘屋去化率非常重要。從2015年至今使照核發高峰量達33.7萬戶，累積數年的餘屋量也超過十萬戶以上，雖然市場購屋信心指數上升，全台數年來遞延性買盤積壓近十萬戶逐漸出籠，但餘屋若去化率不佳，建商又持續大量推案，未來二年若無重大利多，市場會陷入小漲小跌的盤整格局。根據全台六都不動產公會統計，今年上半年六都預售推案約5200多億元，已達去年整年7455億的7成，全年有機會上看兆元，如此大規模推案將是市場發展的重要隱憂。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2018.09.04